Společná objektová elektrická instalace a rozvod plynu jsou společnou částí nemovitosti, slouží pro připojení více odběratelů, a proto z této technické danosti vychází i zásada o úhradě nákladů revizí. Úhrada za revize energetických spotřebičů v bytě náleží jejich vlastníkovi. V nejednoznačných rozhodovacích situacích by měla být dána přednost dohodě zúčastněných stran.
Dotaz:
Jsme pečovatelská služba a máme ve výpůjčce dva domy (DPS), jedná se o byty zvláštního určení ve smyslu § 10 zák. č. 102/1992 Sb. Jako pronajímatel pronajímáme tyto bytové jednotky (nájemní smlouvy). V současné době jsme provedli v těchto DPS revize elektroinstalace společných prostor, provozních prostor a i kontrolu el. instalace v bytech. Taktéž byla provedena revize jednotlivých našich elektrospotřebičů. Budeme my jako pronajímatel hradit veškeré náklady na tyto revize?
Odpověď:
Úhrada za prohlídky a revize může být provedena pronajímatelem nebo nájemci na základě dohody. Obecný princip o příslušnosti povinnosti úhrady není jednoznačně formulován v obecně závazných právních předpisech. Např. pro plynovodní a elektrické přípojky je v praxi uplatňována zásada, že revize plynovodu či elektroinstalace (např. od kotevního bodu venkovní přípojky nízkého napětí, umístěného na nemovitosti) k měřiči dodaného množství v pronajatých prostorech přísluší vlastníkovi, od těchto měřičů elektřiny a plynu revizi rozvodů hradí nájemci. Společná objektová elektrická instalace a rozvod plynu jsou společnou částí nemovitosti, slouží pro připojení více odběratelů, a proto z této technické danosti vychází i zásada o úhradě nákladů revizí. Úhrada za revize energetických spotřebičů v bytě náleží jejich vlastníkovi.
Doporučuji, aby v nejednoznačných rozhodovacích situacích, kdy v právním pořádku není k dispozici ustanovení tzv. „hraničního určovatele", by měla být dána přednost dohodě zúčastněných stran. Podle § 687 odst. 2 občanského zákoníku nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou bytu hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu občanský zákoník nedefinuje, ale odkazuje na zvláštní předpis. Tím je nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. V § 6 nařízení vlády jsou do nákladů na běžnou údržbu bytu zahrnuty i pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3, kde jsou uvedeny opravy vyjmenovaných předmětů vnitřního vybavení bytu bez ohledu na výši nákladu (pokud není v nájemní smlouvě dohodnuto jinak - pak ovšem neplatí režim nařízení vlády).
Se všemi změnami v nájmu nemovitostí, nebytových prostor a bytů a nájemném v roce 2009 Vás na semináři seznámí JUDr. Pavla Schödelbauerová.
